Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um novo marco para a utilização de imóveis residenciais em plataformas de locação por temporada, como o Airbnb. A partir de agora, proprietários que desejam alugar suas unidades para estadias curtas em condomínios precisarão obter a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos para exercer essa atividade. Esta medida visa uniformizar o entendimento jurídico sobre o tema, que tem gerado debates e controvérsias em todo o país.
A deliberação do STJ, proferida em sessão da Segunda Seção, representa um ponto crucial na discussão sobre a natureza jurídica e os impactos da locação de curta duração no ambiente condominial. A decisão reforça a autonomia dos condomínios em regulamentar o uso de suas áreas e unidades, especialmente quando há uma percepção de alteração do perfil residencial do empreendimento.
Decisão do STJ: Aprovando o Uso de Imóveis em Condomínios
A decisão do STJ surgiu de um caso envolvendo a locação de um apartamento em Minas Gerais, onde a proprietária havia recorrido de uma proibição imposta pelo Tribunal de Justiça local. O Airbnb, como parte interessada, também acompanhou o processo. A maioria dos ministros do STJ entendeu que a prática de aluguéis por curta temporada descaracteriza o propósito residencial do imóvel, exigindo, portanto, a autorização coletiva do condomínio.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que os contratos intermediados por plataformas digitais são considerados atípicos. Eles não se enquadram nem como uma locação residencial tradicional, regida pela Lei do Inquilinato, nem como uma hospedagem hoteleira clássica. Essa distinção é fundamental para a aplicação das normas condominiais e do Código Civil.
Natureza Jurídica dos Aluguéis de Curta Temporada
A ministra Andrighi enfatizou que o meio pelo qual o imóvel é disponibilizado – seja por plataformas digitais, imobiliárias ou anúncios – não altera sua natureza jurídica. O que importa é a finalidade e as consequências da utilização. Segundo ela, tanto um contrato de locação residencial por temporada quanto um contrato de hospedagem podem ser firmados digitalmente, sem que isso modifique sua classificação legal.
A argumentação central da relatora reside nos efeitos concretos que as estadias de curta temporada provocam no cotidiano dos condomínios. O aumento da rotatividade de pessoas no local, por exemplo, pode gerar impactos significativos na segurança dos moradores e na manutenção do sossego. Tais fatores justificam a necessidade de uma regulamentação mais rigorosa por parte da comunidade condominial.
Impactos e Repercussões para Moradores e Proprietários
Diante dos potenciais impactos na segurança e no sossego, a ministra Andrighi concluiu que as regras do Código Civil referentes à mudança na destinação do edifício devem ser aplicadas. Conforme o Código, qualquer alteração na destinação de um condomínio exige a aprovação de dois terços dos condôminos. Sem essa aprovação, a utilização do imóvel para fins de locação por temporada é vedada, mantendo-se a previsão de uso exclusivamente residencial das unidades.
Esta decisão estabelece um precedente importante para todos os condomínios residenciais no Brasil, conferindo-lhes maior poder para definir as regras de convivência e uso de suas propriedades. Para os proprietários que dependem da renda gerada por essas locações, a medida representa um novo desafio, exigindo um engajamento ativo junto à assembleia condominial para garantir a continuidade de suas atividades.
Posicionamento do Airbnb e Futuras Medidas
Em resposta à decisão do STJ, o Airbnb divulgou uma nota afirmando que a medida se refere a um caso específico e pontual, não sendo definitiva nem proibindo a locação por meio da plataforma. A empresa argumenta que restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade dos anfitriões e manifestou a intenção de recorrer da decisão.
O Airbnb também ressaltou o impacto econômico de sua plataforma, citando um estudo que indicou uma contribuição de quase R$100 bilhões para as economias locais brasileiras em um ano. A empresa alerta que a decisão pode afetar não apenas os anfitriões, mas todo o ecossistema de comércios e fornecedores que dependem dessa renda, prometendo tomar as medidas legais cabíveis para defender os direitos de sua comunidade de usuários.